דעה: מה לא (בהכרח) הביא למחאה? // אדריכל יוסי פרחי+אדריכל דורון צפריר↓

יום שבת, אוגוסט 20, 2011 | |

יוסי פרחי ודורון צפריר מביעים את דעתם על מצוקת הדיור שהניבה את ההתעוררות החברתית הישראלית של 2011. בדרך, הם שוברים כמה מיתוסים, וחולקים ניסיון רב שנים גם בסקטור הפרטי וגם בסקטור הציבורי. 


מתוך אתר "הארץ". צילום - טל כהן 


מה לא (בהכרח) הביא לזה?

1. היעדר דיור ציבורי - פתרון מצוין, אך למחלה אחרת 
דיור ציבורי או דיור בר השגה, הם מנגנונים חשובים וטובים, אך הם שמורים לאוכלוסיות במדינה שבאמת צריכות אותם, לא למעמד הביניים. הם פתרון חשוב וראוי - אך למחלה אחרת. דיור ציבורי יכול לפתור את בעיית הדיור של האוכלוסיות החלשות ביותר, אך לא יפתור את בעיית הדיור של מעמד הביניים הרחב, שכן מעמד הביניים הוא זה שמממן אותו במיסיו.


דיור ציבורי זול. פתרון, אבל לבעיה אחרת

2. התנהלות מנהל מקרקעי ישראל - לא אידאלית, אך לא במוקד הבעיהמקובל להאשים את מנהל מקרקעי ישראל (או בקיצור, ממ"י) שלא הפשיר קרקעות לבניה, ובכך יצר מחסור בדירות. אם מתוך אידאולוגיה ואמונה בצדקת הדרך, או פשוט מתוך פעלתנות נמוכה, התוצאה היא שממ"י ריסן את התפשטות הבניה שהיתה מתרחשת באופן וודאי לולא היה קיים.
במדינה כל כך קטנה וצפופה, יש ערך עליון לשמירה על הקרקעות הפנויות, וניצול מקסימלי של הקרקעות הבנויות. הפשרת קרקעות לבניה בשטחים הפתוחים הנה אסון אקולוגי / תרבותי / נופי ובכיה לדורות, וקצרה היריעה מלמנות את הסיבות לכך.


קרקעות פנויות. כל כך מפתה, כל כך שגוי...

3. כרישי הנדל"ן - מקור כל רשע, או סימפטום של המחלה?כרישי הנדל"ן אומרים זאת בגלוי - הם שם כדי להרוויח. והם מרוויחים. זה יכול מאד להכעיס אנשים, אך אם מתגברים על העין הצרה מבינים כי הרווחים העצומים שהם גורפים והמחסור בדיור הם שני סימפטומים של אותה המחלה. מחסור בתכניות מאושרות לבניה באזורי הביקוש.


כרישי הנדל"ן - ציר הרשע?
מה כן הביא לזה?
1. עיכוב תכניות במוסדות התכנון - שלל סיבות לעכב תכניות, מעט סיבות לקדם
סיבות "מקצועיות"תכנית בניין עיר, ובקיצור "תכנית", היא התוצר של תהליך ארוך ומורכב של חשיבה ותכנון עירוני. עם ההתקדמות התרבותית והטכנולוגית, תהליך התכנון משתפר ומשתכלל, וכולל היום אספקטים חדשים וחשובים כמו אקולוגיה ותכנון בר קיימא, שמירה על הסביבה והנוף, חברה וכלכלה, תחבורה (ציבורית ופרטית), הגנת העורף, נגישות, בטיחות, שימור ערכים הסטוריים, סטנדרטים חדשים וגבוהים של שטחים פתוחים ושטחי ציבור לנפש שיתוף הציבור ועוד. כל אלו נושאים חשובים וראויים, אך מרוב מקצועיות יש יותר ויותר סיבות למה לא לאשר תכניות. ככל שאנחנו מקצועיים יותר כך נמצא יותר פגמים בתכנית וסיבות לעצור אותה ופחות מוטיבציה לקדם אותה. (היא עושה רעש, היא מיצרת תנועה, היא לא מספיק ירוקה, היא נמוכה מדי, היא גבוהה מדי, היא מבטיחה ולא מקיימת....) קולו של הצורך לבנות ולפתח נאלם לחלוטין. לעיתים נדמה שהפיתוח היא מילת גנאי – אויב התכנון. נשחק לחלוטין האיזון הסביר בין הצורך לפתח ובין הסיבות למנוע פיתוח. תכנית בניה המוטלת לזירת מוסדות התכנון חייבת להוכיח מרגע לידתה שאין לה אחות....

סיבות "לא מקצועיות"מתוך השנים הארוכות שתכנית נלחמת על חייה במוסדות התכנון מרבית הזמן היא שוכבת על שולחנו של מישהו וממתינה (להערכתנו למעלה מ80% מהזמן). בחלק מהמקרים התכנית פשוט ממתינה בתור כי מטפלים בתכניות אחרות (יעילות, העדר משאבים, העדר מוטיבציה...) ואולם במרבית המקרים היא נקלעה למבוי בירוקרטי בלתי פתיר ומחפשת נואשות אמצעי חילוץ (טעות בניסוח החלטת הוועדה, הנחיה תכנונית שנולדה אתמול וסותרת את כל מה שאושר עד כה, התפטר יו'ר הוועדה ומחכים למחליף, התפטר המחליף.....). בנוסף, בהיעדר תמריצים להחלטה, ובהתחשב במורכבות הנושא וחשיבותו, ההחלטות הנוחות והמקובלות הן ההחלטות שלא להחליט.


התוצאה - הליך התכנון, מהסקיצה הראשונה ועד לאישור התכנית, לוקח לרוב מספר שנים, בין שלוש לעשרות. אין כל מוטיבציה או תמריץ לקדם ולאשר תכנית. אין קנסות או סיכונים בבלימת תכנית ועצירתה.





"שכונת האקליפטוסים" - כ-2500 יח"ד על שטחי מחנה תל השומר המתפנה. התכנית מתגלגלת במוסדות התכנון משנת 2004, עדיין ללא קצה באופק.



מגרש בן כ-10 דונם המשמש כיום לחניה על קרקעית. הוגשה תכנית להקמת פרויקט דיור מוגן בבניה רוויה על המגרש - 500 יח"ד עם חזית מסחרית. הפרויקט מתגלגל במוסדות התכנון כבר שנתיים וחצי, ועבר כ-10% מהדרך.

2. מדיניות העדפת הפריפריה - אל מול הביקוש למגורים עירוניים במרכזעל מנת לקדם את פיתוח הנגב והגליל, נקטו מוסדות התכנון ברמה הארצית והמחוזית מדיניות מכוונת של העדפת אישור תכניות בפריפריה מחד, ועצירה מכוונת של אישורן באזורי הביקוש במרכז. המדיניות הוכחה כלא יעילה -אנשים עדיין העדיפו לגור במרכז ולשלם על כך. מדוע? הסיבות נמצאות גם בכיס וגם בלב:
בכיס - הדיור בפריפריה אמנם זול, אך מוקדי התעסוקה רחוקים. בהינתן מערכת תחבורה ציבורית לא רלוונטית, תושבי הפריפריה מתבססים על ניידות ברכב הפרטי. כך, הדיור אמנם זול, אך התחבורה יקרה (בכסף, בזמן, בשקט נפשי...).
בלב - אנשים, מסתבר, אוהבים לגור בעיר. שימו לב איך המיתוס של מגורי העשירים נע בעשורים האחרונים מה"וילה בסביון" של פעם, ל"דירת יוקרה" במגדלי אקירוב, או "דירת בוטיק" בנוה צדק (תלוי בטעם). אנשים רוצים יותר ויותר לגור במרכז העיר, מבלי להיות משועבדים לרכב הפרטי, ולהנות מכל ההזדמנויות שרק עיר יודעת לתת. הם כל כך רוצים, שהם מוכנים להתפשר על "שטח פתוח לנפש", להתפשר על היכולת להגיע ולחנות בקלות עם רכב, להתפשר על הרעש מהקפה למטה, ובעיקר - לשלם על זה, והרבה.  פוסט מצויין בנושא הביקוש למגורים עירוניים, מתוך הבלוג של יואב לרמן - כאן.


3. חוסר ביוזמות תכנוניות ממשלתיות באזורי הביקוש - "הפקרת" התכנון לידיים פרטיותהגופים האמונים על התכנון במדינה כבר מזמן לא פועלים באופן אקטיבי באזורי הביקוש במטרופולין ובערים הגדולות:
משרד הבינוי והשיכון מתרכז באזורי הפריפריה ובסקטורים חלשים יותר באוכלוסיה.
מנהל מקרקעי ישראל חסר את המוטיבציה והמרץ להתמודד עם תכניות מורכבות במרכז הצפוף והמאתגר, ונוטה להרים ידיים ולקדם תכניות במקומות המורכבים פחות (דהיינו - בפריפריה).
הוועדות המחוזיות עסוקות עד מעל לראש בבקרה ואישור תכניות (תכנון מסובך כבר אמרנו?) וממעטות ליזום תכנון.
הוועדות המקומיות לא ממהרות לקדם תכניות למגורים, שכן זהו שימוש קרקע גרעוני עבורם - שימושי המגורים מניבים תשלומי ארנונה מפוקחים ונמוכים, ואילו תובעים תשתיות, מוסדות, שטחים פתוחים, תחזוקה וכו'.


יוזמות התכנון באזורי הביקוש נותרות בידי היזמים הפרטיים. התוצאה - א. שיקולים תכנוניים מרחביים וציבוריים כגון ציפוף הבניה, עידוד המעבר לתחבורה ציבורית, פיתוח המרחב הציבורי - לא מקבלים ביטוי בתכניות המוגשות לאישור.
ב. יוזמות תכנון פרטיות נתפסות "פסיכולוגית" על ידי הציבור ועל ידי מוסדות התכנון כחמדנות תאבת בצע, ומקוצצות או נדחות, לא תמיד על סמך שיקולים ענייניים.


מתוך אתר "ynet". צילום - מוטי קמחי
מה יוציא אותנו מזה?
1. גיבוש מדיניות ברורה - החלטה אמיצה על סדר עדיפות נכוןגיבוש מדיניות ברמה הארצית, המבהירה את המטרה, הדרך להגיע אליה, וסדרי העדיפויות. בראש - ניצול מקסימלי של השטחים הבנויים וכנגזרת - תחבורה ציבורית, עידוד הליכה ברגל ואופניים והקפדה על מרחב ציבורי מזמין. בתחתית הרשימה - ניידות ברכב פרטי, תקני חניה וכו'. בנוסף, גם אם לא פופולארי - יש לבחון היטב שיקולים נופיים/טבעיים בתוך הערים אל מול הצורך למצות את ניצול הקרקע. בניה ירוקה, תכנון בר קיימא ומניעת מפגעים מזהמים - כן. שמירה על שלוליות חורף או בית גידול של זן מיוחד של חרגולים אל מול בניית מאות יחידות דיור בעיר במקום מחוץ לה - לא.


2. הקפדה על מימוש המדיניות - תמרוץ המערכת הקיימת לקדם תכנון לפי המדיניותאת המדיניות יש להעביר באופן ברור וחד משמעי למוסדות התכנון הקיימים (מהמועצה הארצית, דרך הוועדות המחוזיות, ועד למהנדס הרישוי האחראי על מתן היתר הבניה) ובאופן שקוף לציבור. על המדינה והציבור לעקוב באופן שוטף וצמוד אחר התנהלות מוסדות התכנון, לעודד ולתמרץ קידום תכניות והחלטות אמיצות התומכות במדיניות, ולבקר חוסר קידום או החלטות המנוגדות למדיניות.


3. קיום יוזמות תכנון במגזר הציבורי - מעורבות הגופים הציבוריים בתכנון המתאריעל המערכת התכנונית, בדגש על הוועדות המקומיות ובסיוע גופים ממלכתיים (משרד הפנים, משרד השיכון וכיוב'), ליזום תכנון מתארי שיתאים למדיניות באופן אקטיבי, ולא לעסוק רק בבקרה ואישור של תכניות המוגשות להן. על התכנון להתבצע באופן מקצועי, ברור ושקוף לציבור, ולאפשר ניצול מקסימלי של פוטנציאל הקרקעות הבנויות תוך מתן ביטוי לאינטרסים ציבוריים וראייה תכנונית רחבה. היוזמות הפרטיות הן אמנם הכוח הכלכלי המניע מאוחרי הפיתוח באזורי הביקוש בארץ, אך יש לכוון אותן באופן ברור על מנת למנוע ראיה תכנונית צרה ושיטת "מצליח" הקיימת כיום.


מה לא (בהכרח) יוציא אותנו מזה?
1. הצפה מסיבית של קרקעות בפריפריה - אשליה מוטעית ומסוכנתניתן לראות את ההקשר המיידי והמטעה: הצפת קרקעות לבניה = הורדת מחירי הדיור. חבל שקיימים משתנים נוספים במשוואה הקוסמת בפשטותה - כמו נושאים אקולוגיים (בזבוז קרקעות, הצורך בתחבורה מזהמת), כלכליים (הצורך בהקמת תשתיות חדשות, הצורך בתחבורה יקרה), וכמובן - חוסר הרלוונטיות לביקוש הקיים, שדורש דירות במרכז.


2. וד"ל - יצירת ערוץ עוקף ומהיר לוועדות התכנון - פתרון קסם שאיבד את קסמופתרון אמיתי הוא תמיד זה המונח אל מול הפתרון הקל. מה יותר ישראלי מלהתחמק מהבעיה הקשה על ידי יצירת טלאי, קיצור דרך, נתיב מהיר. מיד ועכשיו - סמוך על סמוך. נראה שאפילו עלינו הישראלים זה כבר לא עובד.אותם האנשים שיושבים בוועדות התכנון הקיימות ועסוקים מדי כדי לקדם את התכנון, מונו לוועדות העוקפות את וועדותיהם. ובא לציון גואל.

3. דיור ציבורי - פתרון ראוי ונכון, אך לבעיה אחרת
כמו שאמרנו - דיור ציבורי הוא פתרון מצויין לבעיה אחרת, ועל כך בטור נפרד.
מה דעתך? הגב ושתף כאן למטה ↓

Facebook Comments

0 Responses So Far:

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...
 
arcHeb | מגאזין חדשות יומי לאדריכלות ועיצוב בעברית! Copyright © 2010 arcHeb Theme is Designed and Written by yANIVdAVIDI Home | RSS Feed | Comment RSS כל הזכויות שמורות לאתר arcHeb ולאתרים מהם הובא החומר . אין להעתיק,לשכפל,לתרגם,לצלם וכדומה כל מידע מהאתר ללא רשות. למידע נוסף, נא ליצור קשר